IVA 0% por 12 meses en viviendas nuevas: qué efecto real tendría, a quién beneficia y por qué “no baja 19%”

En los últimos días el Gobierno del Presidente José Antonio Kast puso sobre la mesa una medida que, por titulares, suena enorme: llevar el IVA a 0% en la venta de viviendas nuevas por 12 meses. La idea se enmarca en el Proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional, buscando dar salida a un stock relevante de viviendas sin vender y reactivar el sector.

Ahora bien: ¿Qué significa realmente “eliminar el IVA” en vivienda?, ¿Cuánto podría bajar el precio o el dividendo?, ¿y cuáles serían las condiciones? Vamos por partes, con números y sin humo.

1) ¿Qué se está proponiendo exactamente?

El Ministerio de Hacienda detalló la medida como “IVA a la vivienda en 0% durante 12 meses” y explícitamente señala que se busca una venta ágil del stock de viviendas disponibles, mencionando el orden de 100 mil viviendas nuevas sin comprador y un déficit habitacional cuantitativo de 500 mil unidades.

En paralelo, la prensa ha enmarcado esta propuesta como una eliminación transitoria del IVA aplicada a la venta de viviendas nuevas.

Importante: a la fecha de las notas (y a hoy), esto es una propuesta en tramitación, por lo que su implementación depende de los tiempos legislativos y de cómo quede redactado el “inicio y término” del beneficio.

2) El punto clave: ¿por qué no necesariamente baja 19% el precio?

En Chile, el IVA tiene tasa 19%. Pero en el negocio inmobiliario la cosa no es “precio final × 19%” de forma lineal para el traspaso al comprador, porque opera el mecanismo de débito y crédito fiscal (IVA en ventas menos IVA soportado en compras/costos). El SII lo explica como un impuesto “en cadena”, donde el vendedor aplica débito y descuenta el crédito fiscal.

Eso es precisamente lo que recoge Emol en una publicación de esta semana: actores de la industria y economistas han aterrizado que el traspaso real al consumidor podría estar más cerca de 2% a 4%, porque el IVA “efectivo” que termina pagándose al fisco es menor al 19% del precio final, entre otras razones por el crédito fiscal y porque el terreno suele ser exento de IVA.

Emol cita un ejercicio donde el IVA efectivo en un “proyecto tipo” equivale a ~4,4% del valor final como techo aproximado de rebaja “traspasable” si el IVA se lleva a cero.

Traducción: el titular “sin IVA” suena a 19%, pero el efecto final en precio probablemente sería menor, dependiendo de la estructura de costos, créditos fiscales acumulados, timing y cómo las inmobiliarias compitan por ese beneficio.

3) Entonces… ¿Cuál sería el efecto real?

Aquí hay dos planos:

A) Precio de venta (rebaja directa):

En un extremo, algunos análisis hablan de impactos “acotados” de 2% a 4% (por el IVA efectivo y el crédito fiscal).

En otro extremo, hay expertos citados que hablan de descuentos reales del orden de 12% a 14% (visión que asume un traspaso mayor).

Lo responsable es decirlo así: el impacto exacto dependerá de cómo se diseñe el beneficio, de si aplica solo a entrega inmediata, del stock disponible y de cuánto de la rebaja se traduzca en precio versus margen.

B) Accesibilidad / dividendo (efecto financiero): BioBioChile recoge estimaciones de que la eliminación del IVA podría significar un ahorro mensual cercano a $100 mil en dividendos, pero advierte que debe ejecutarse rápido para evitar efectos indeseados como paralización o “espera” del mercado.

4) ¿A quién beneficiaría más?

Compradores finales (uso propio):

Principalmente clase media que compra sin subsidios habitacionales, porque (según se advierte en prensa) la vivienda social no está afecta a IVA, por lo que ahí el impacto sería nulo o marginal.

Quienes están “en el límite” de calificación: una baja de precio/dividendo puede destrabar la aprobación.

Inversionistas (renta):

Si el precio baja aunque sea algunos puntos, la métrica clave mejora: dividendo menor / mejor flujo / mejor cap rate.

Puede abrir oportunidades en entrega inmediata (si la ley la focaliza ahí) para comprar y poner en renta más rápido.

5) Condiciones y dudas que hay que mirar (antes de celebrar)

En las mismas notas de prensa aparece lo que yo llamo “la letra chica que define todo”:

¿Qué viviendas califican? Emol menciona que, operativamente, la rebaja íntegra e inmediata en viviendas con entrega inmediata (y que serían las únicas que podrían acceder al beneficio, según esa fuente) abre desafíos de implementación y fiscalización.

¿Cómo se define la ventana de 12 meses? Se necesita claridad legal sobre “inicio y término” y qué pasa con proyectos terminados vs en curso, para evitar grises.

Efecto “espera” (parálisis temporal): Ya se reporta que el anuncio puede congelar decisiones de compra por expectativas sobredimensionadas de caída de precio, a la espera de que se apruebe la medida.

6) Mi lectura práctica (qué hacer si compras para vivir o invertir)

Si compras para vivir:

No te enamores del titular “-19%”. Pide el número real: precio final hoy vs precio final con beneficio y en qué fecha aplicaría.

Evalúa el beneficio versus el costo de esperar (arriendo que sigues pagando, oportunidades que se van, stock que se agota).

Si compras para invertir:

Tu decisión no es “IVA sí/no”, es flujo: arriendo esperado – (dividendo + gastos + vacancia).

Si la medida baja precio/dividendo, puede ser un buen momento… pero ojo con la competencia: si “todos salen a comprar” en la ventana, parte del beneficio puede diluirse en precios.

La eliminación del IVA por 12 meses puede ser un impulso relevante para mover stock y mejorar accesibilidad, pero su efecto real no es automático ni necesariamente del 19%. La clave estará en cómo se implemente, qué viviendas cubra, y si el mercado traspasa el beneficio a precio/dividendo o lo captura parcialmente.

Si estás evaluando compra (vivienda o inversión), te ayudo a aterrizarlo con números: escenarios con/sin IVA, simulación de dividendo, y estrategia de timing para no quedarte en titulares.

Autor: Mario Vallejos Maldonado/Asesor Patrimonial mario.vallejos@miportafolio.cl

Fuentes: Emol (23/03/2026), BioBioChile (23/03/2026), Ministerio de Hacienda (medidas del proyecto), SII (tasa y mecanismo del IVA).